Frage:
Landlord's LLC hat Insolvenz angemeldet, ist das eine Vertragsverletzung?
Cheesus Crust
2018-04-09 22:57:38 UTC
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Mein Vermieter besitzt und pflegt die Immobilie, die ich über eine LLC vermiete. Die Mietunterlagen befinden sich zwischen mir und der LLC.

Vor kurzem wurde mir ein Brief geschickt, in dem steht, dass die LLC meines Vermieters Insolvenz anmeldet. Er erwähnte, dass zukünftige Mietschecks in seinem Namen und nicht wie zuvor bei der LLC ausgestellt werden sollten.

Bedeutet dies, dass er gegen den Mietvertrag verstößt? Wäre ich deswegen berechtigt, die Vereinbarung zu brechen?

Ich würde nicht ändern, wie die Miete bezahlt wird, es sei denn, Sie hören es vom Eigentümer (der LLC). Das Mitspracherecht des Vermieters ist nicht gut genug, wenn er persönlich weder Eigentümer noch im Mietvertrag aufgeführt ist.
Dies ist eine interessante Buchhaltungsfrage. Es könnte sein, dass der Vermieter Vermögenswerte (Ihre Mietzahlungen) von der LLC ableitet, die Insolvenz anmeldet, und dies könnte ein rechtliches Problem sein, aber ich würde vermuten, dass dies von Ihrer Fähigkeit, den Mietvertrag zu brechen, getrennt wäre.
Ich würde untersuchen, ob Sie Einzahlungen an die LLC geleistet haben und was die Konsequenzen sind, wenn die LLC bankrott geht.
@gnasher729 Ich wurde in seinen Insolvenzformularen tatsächlich als "Gläubiger" aufgeführt, was ich ungewöhnlich fand, obwohl es sinnvoll ist, wenn er meine Kaution hat. Dieser Typ scheint das System zu "betrügen" und ich fürchte, er wird versuchen, meine Kaution zu stehlen.
@BenVoigt Wenn der Vermieter ein Mitglied, Manager oder Vertreter der LLC ist, was er wahrscheinlich ist, wie würde Cheesus Crust voraussichtlich verstehen, dass eine Anweisung des Vermieters * nicht * vom Eigentümer (der LLC) kommt ) "?
@phoog: Es muss noch offiziell in seiner Eigenschaft als leitender Angestellter der LLC ausgestellt werden, und während des laufenden Insolvenzverfahrens kann es sein, dass die leitenden Angestellten der LLC nicht mehr befugt sind, solche Anweisungen zu erteilen, und die Genehmigung des Gerichts / Insolvenzverwalters einholen müssen. Nein, Anweisungen des Vermieters sind nicht als vom Eigentümer stammend zu verstehen.
Mit der Einreichung der Insolvenz besitzt die LLC kein Eigentum mehr (es sei denn, es handelt sich um ein US-amerikanisches Kapitel 11), sondern ist Eigentum einer Insolvenzmasse. In diesem Fall begeht der Vermieter wahrscheinlich ein Verbrechen und sollte wahrscheinlich den Insolvenzbeamten oder der Polizei gemeldet werden.
@ohwilleke Ich werde die Dokumente überprüfen, wenn ich nach Hause komme, aber was würde Kapitel 11 bedeuten? Ich fühle mich nicht wohl, Teil der potenziell illegalen Aktivitäten meiner Vermieter zu sein. Ich würde gerne Details erfahren, bevor ich anrufe, hah.
In einem Kapitel 11 wird das Unternehmen von der bestehenden Geschäftsführung als "Schuldner im Besitz" geführt, darf jedoch weiterhin keine Mittel aus dem Nachlass der BK ablenken. Sie sollten eine offizielle Mitteilung über die Einreichung von BK per Post erhalten haben.
@ohwilleke Ich habe die Mitteilung erhalten, von der ich als Gläubiger aufgeführt wurde. Wen könnte ich wegen der Insolvenz kontaktieren, ohne meinen Vermieter zu fragen? (Da ich in einem Dokument als Gläubiger aufgeführt bin, war ich nicht mit Bedenken befasst.)
@CheesusCrust In dem Brief werden der Name und die Nummer des Gerichtsverfahrens sowie die Adresse des Gerichtsschreibers angegeben, an den Sie sich wenden können.
@ohwilleke Super, danke für all deine Hilfe. Ich werde meine Optionen (falls vorhanden) prüfen, um mich aus diesem Mietvertrag zu entfernen.
Zwei antworten:
#1
+9
Dale M
2018-04-10 12:14:39 UTC
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Ihr Mietvertrag ist mit der LLC in Konkurs - Sie sollten keine Miete an andere zahlen. Sofern und bis der Mietvertrag an eine andere Person übertragen wird (gemäß den Bedingungen des Mietvertrags oder gemäß Ihrer Vereinbarung), verbleibt er bei der LLC. Wenden Sie sich an den Insolvenzverwalter, um zu erfahren, wie er vorgehen möchte.

Sofern die LLC ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag weiterhin erfüllt, liegt kein Verstoß vor.

Ich werde das untersuchen, obwohl der Vermieter mir selbst gesagt hat, ich solle Schecks in seinem Namen ausstellen, anstatt dass die LLC mir zeigt, dass er möglicherweise versucht, Geld zu verstecken.
@CheesusCrust Es scheint, dass dies kaum mehr als ein eklatanter Diebstahl aus der Insolvenzmasse ist. Ich habe einen Fall, in dem der Manager eines LLC-Vermieters, der ein nicht zugelassener Anwalt ist, versucht, etwas Ähnliches zu tun.
#2
+5
Nij
2018-04-10 23:28:38 UTC
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Die LLC ist Ihr Vermieter.

Die Person, der die LLC gehört, kann eine beliebige Anzahl von Dingen ausführen, von denen einige zweifelhaft legal sind.

Keiner von ihnen bezieht sich jedoch auf Ihren Mietvertrag mit einer LLC, die jetzt von einem offiziellen Beauftragten verwaltet wird. Bis der tatsächliche Vermieter, die LLC unter der Kontrolle des offiziellen Abtretungsempfängers, eine Änderung der Zahlungsanweisungen mitteilt, sollten Sie weiterhin so handeln, wie Sie es waren, da die Vereinbarung völlig unverändert und unberührt bleibt.

Wenn das Eigentum im Rahmen der Begleichung der Schulden übertragen wird, bleibt Ihr Mietvertrag bestehen. Sie haben einfach einen neuen Vermieter mit genau den gleichen Rechten und Pflichten wie zuvor.

Wäre es als jemand möglich, der versucht, sich von diesem Mietvertrag zu befreien (um Probleme mit dem zwielichtigen Geschäft des Vermieters zu vermeiden)?
Vermutlich war die von Cheesus Crust als Vermieter identifizierte Person der Vertreter der LLC in allen Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Immobilie (z. B. Unterzeichnung des Mietvertrags). Wie kann Cheesus Crust dann verstehen, dass die Anweisung dieser Person, den Zahlungsempfänger seiner Mietschecks zu ändern, ihm nicht vom "tatsächlichen Vermieter, der LLC" mitgeteilt wird?
Wenn es untergeht, wird es einen offiziellen Bevollmächtigten haben, dessen Autorität jetzt benötigt wird. Wenn sie keine Berechtigung des Beauftragten haben, haben sie keine Agentur. Da es sich um das Management des ursprünglichen Eigentümers handelt, wird dem Abtretungsempfänger fast garantiert, dass er sie nicht in das Handeln auf beiden Seiten der Insolvenz einbezieht (als Eigentümer der insolventen Gesellschaft und als Vertreter des Abtretungsempfängers, der diese Insolvenz verwaltet). @phoog
Siehe Änderungen. Ihr Mietvertrag wird durch Übertragung (Verkauf oder anderweitig) der Immobilie fortgesetzt. Der neue Eigentümer wird Ihr neuer Vermieter unter genau demselben Mietvertrag.
Es scheint also, dass ich leider nichts anderes tun kann, als meine Zustimmung einzuhalten? Auch wenn meine Einzahlung gefährdet sein kann?
Ihre Einzahlung sollte absolut sicher sein - wenn Ihre Gerichtsbarkeit die Platzierung bei einem vertrauenswürdigen Dritten wie einer unabhängigen Anleihe-Holding-Agentur vorschreibt. Andernfalls haben Sie möglicherweise das Recht, die Bürgschaft zum Zeitpunkt der Kündigung vom Vermieter zurückzufordern, unabhängig davon, um wen es sich handelt. Ein Vertragsanwalt, der mit dem Mietrecht besonders vertraut ist, wäre jedoch notwendig, um herauszufinden, ob dies ein erfolgreiches Argument sein wird.
@Nij Theoretisch haben Sie recht. In der Praxis findet die Unterschlagung von Sicherheitsleistungen wahrscheinlich in mindestens der Hälfte dieser Situationen statt, so dass das Geld möglicherweise nicht mehr vorhanden ist.
Ich denke, in einer solchen Situation und angesichts der Tatsache, dass der Mieter keine Bürgschaft von der Bond-Holding-Agentur zu haben scheint, da er nicht fragen müsste, ob er sie hätte, wird die Anleihe wahrscheinlich von der LLC gehalten - und Der Besitzer wird sich dann wahrscheinlich "darum kümmern".


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