Frage:
Ist es für Vermieter legal, die Untervermietung nach texanischem Recht zu verbieten?
cnst
2015-06-01 07:19:29 UTC
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Es ist durchaus üblich, dass sich Pläne ändern und ein Mietvertrag gebrochen werden muss.

Da man sich bereit erklärt hat, den vollen Preis des Mietvertrags zu zahlen, sind sie natürlich am Haken es sei denn, sie können jemanden finden, der ihnen hilft, die Schäden zu mindern.

Der Untermieter ist jedoch möglicherweise nur daran interessiert, einen bestimmten Teil des Mietvertrags (z. B. einen Monat) zu übernehmen 5, 6, 7 und 8 eines 12-monatigen Mietvertrags) und wäre nicht daran interessiert, den gesamten Mietvertrag zu übernehmen, so dass für die Monate 9 bis 12 ein anderer Mieter gefunden werden muss.

Hat der Vermieter das Recht, die Schadensminderung des Mieters zu verweigern, um einer solchen Vereinbarung Rechnung zu tragen? Nach meiner Erfahrung sagen die Vermieter immer einfach: "Wir vermieten nicht, Sie können nur den gesamten Mietvertrag übernehmen [und sich dann um die Neuvermietung kümmern]". Verstößt dies jedoch nicht gegen die Bestimmungen zur Schadensminderung?

http://www.statutes.legis.state.tx.us/Docs/PR/htm/PR.91.htm

Sek. 91.006. VERPFLICHTUNG DES VERMIETERS, SCHÄDEN ZU MINDERN. (a) Ein Vermieter ist verpflichtet, Schäden zu mindern, wenn ein Mieter die gemieteten Räumlichkeiten unter Verstoß gegen den Mietvertrag verlässt.

(b) Eine Bestimmung eines Mietvertrags, die vorgibt, auf ein Recht zu verzichten oder einen Vermieter freizustellen Von einer Haftung oder Pflicht gemäß diesem Abschnitt ist nichtig.

Ich habe auf UniformLaws.org gelesen, dass der Vermieter in bestimmten Situationen und / oder Staaten den Schaden nicht mindert Ist dies automatisch ein Grund für die Vertragsbeendigung (daher sind keine Miete oder Schäden mehr fällig), gilt dies hier überhaupt?

IV. Was sind die Konsequenzen der Nichtminderung des Vermieters?

Die Gerichtsbarkeiten haben einen von zwei Ansätzen gewählt, um die Nichteinhaltung der Pflicht zur Minderung durch den Vermieter zu behandeln. Die aktuelle Version der URLTA sieht vor, dass, wenn der Vermieter keine angemessenen Anstrengungen unternimmt, um Abhilfe zu schaffen, „der Mietvertrag vom Vermieter zum Zeitpunkt der Mitteilung des Vermieters über die Aufgabe als gekündigt gilt.“ Tatsächlich hindert diese Bestimmung den Vermieter daran, Schäden nach dem Datum der Aufgabe zu erstatten. Etwa die Hälfte der Gerichtsbarkeiten mit URLTA-basierten Gesetzen (AK, AZ, CT, IA, KS, KY, MT, OK, OR, RI, SC) hat diese Bestimmung in ihren Gesetzen beibehalten, während die andere Hälfte (AL, FL, HI, MI, MS, NE, MN, TN, VA, WA) haben es weggelassen. Nevada hat eine ähnliche Bestimmung in seinem Nicht-URLTA-Statut.

Wenn Sie der ursprüngliche Mieter sind, welchen Rückgriff können Sie ergreifen?

Wenn Sie ein Interessent sind Untermieter, ist der Vermieter überhaupt verpflichtet, Sie mit dem ursprünglichen Mieter in Kontakt zu bringen, damit Sie den ursprünglichen Mieter möglicherweise über seine Rechte informieren und möglicherweise prüfen können, ob er stattdessen an einem Untermietvertrag interessiert ist? Kann noch etwas getan werden, wenn Sie bereits Kontakt mit dem ursprünglichen Mieter haben?

Sie haben diesen Beitrag mit "Texas" markiert. Können Sie den Zuständigkeitsbereich in der Frage und im Titel selbst klarstellen? Sie stellen auch eine Reihe verschiedener Fragen. Die Kernfragen scheinen zu sein: Ist eine Leasingbestimmung, die die Untervermietung verbietet, nach texanischem Recht * durchsetzbar *? Wenn ja, für welchen Schaden könnten Mieter und Untermieter haften?
@ChristianConkle,, soweit es den Titel betrifft, denke ich, dass dies verfrüht sein wird, da es interessant sein wird, auch die allgemeine Haltung zu diesem Thema zu kennen. Solche Dinge sind im Allgemeinen nicht im staatlichen Recht festgelegt, daher wird es wahrscheinlich die Rechtsprechung sein, die hier Auswirkungen hat.
Mein Punkt ist, dass es hier ein halbes Dutzend Fragen gibt. Der Titel fragt, ob ein Vermieter die Untervermietung verbieten kann; Tex. Prop. Code § 91.005 beantwortet diese Frage, indem er die Zustimmung des Vermieters zu einem Untermietvertrag verlangt. Siehe auch Twelve Oaks Tower I, Ltd. gegen Premier Allergy, Inc., 938 S.W.2d 102, 111–12 (Tex. App. 1996). Der Hauptteil der Frage enthält eine Reihe von Fragen zu Teilvermietungen, Schadensminderung und Beziehungen zwischen Vermieter und Untermieter, die ziemlich unterschiedlich sind.
@ChristianConkle, gut, * Twelve Oaks Tower I, Ltd. gegen Premier Allergy, Inc * ist natürlich ein interessanter Fall, aber nach dem Lesen ist er nicht wirklich verwandt - der größte Teil seiner Erzählung handelt von der Neuzuweisung von Mietverträgen, nicht über Untervermietung und geminderte Schäden werden nicht einmal berührt (plus, es ist ein gewerblicher Mietvertrag).
@ChristianConkle, Ich habe eine Frage zu Meta gestellt, um Staaten in den Titel aufzunehmen - http://meta.law.stackexchange.com/questions/63/should-the-jurisdictional-state-be-part-of-the -Titel
@cnst: Nein. Bitte löschen Sie Ihren unbegründeten böswilligen Kommentar sofort
@smci, daran ist nichts auszusetzen, aber fertig!
@cnst Es ist alles falsch daran, wilde Spekulationen über die Umstände der Menschen anzustellen und diese zu veröffentlichen. Ich habe keine Privilegien, Ihnen privat im Chat zu erklären, warum. Bitte mach das nie wieder.
Einer antworten:
#1
+7
chapka
2015-06-01 20:58:02 UTC
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Das Vermieterrecht ist ein Bereich, der stark gesetzlich geregelt, von der Gerichtsbarkeit abhängig und im ganzen Land weit davon entfernt ist, einheitlich zu sein. Eine komplexe, spezifische, mehrteilige Frage wie diese wird keine einfache Antwort erhalten.

Im Allgemeinen kann ich die Verwirrung jedoch anhand eines kurzen Beispiels beseitigen.

Nehmen wir an, Sie geben Ihren Mietvertrag auf, aber während Sie dies tun, schreiben Sie dem Vermieter einen Brief mit den Worten: "Während ich dort nicht mehr wohne, braucht die Band meines Freundes einen Ort zum Üben. Sie haben zugestimmt Zahlen Sie die Hälfte meiner Miete, wenn Sie sie 4 Nächte in der Woche dort spielen lassen. Sie beginnen am Dienstag um 23 Uhr. Bitte warten Sie an der Rezeption mit einem Schlüsselbund auf sie. "

Der Vermieter gibt deinen Freunden nicht die Schlüssel. Sie verschlüsseln und reinigen die Wohnung und mieten sie zwei Monate später.

Stehen Sie vor Gericht und argumentieren mit ernstem Gesicht, dass Sie nur für die Hälfte der Miete für diese haften sollten zwei Monate wegen des "Versäumnisses des Vermieters, zu mildern"?

Auch hier unterscheiden sich die Gerichtsbarkeiten, aber die Pflicht zur Minderung ist nicht absolut. Wenn der Vermieter eine Wohnung für 1.000 USD / Monat für 5 USD pro Monat vermieten könnte, muss er dies nicht tun, und Sie können das Gericht nicht dazu bringen, 5 USD pro Monat von ihren Schäden abzuziehen, wenn sie dies ablehnen. P. >

Außerdem scheinen Sie verwirrt darüber zu sein, was Untervermietung ist. Ein Untermieter schuldet Ihnen Pflichten; Sie sind Ihrem Vermieter weiterhin verpflichtet, die Miete zu zahlen. Ein Untermietvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Ihnen und einem Dritten über die Zahlung Ihrer Miete. Es hat keinerlei Auswirkungen auf Ihre Beziehung zum Vermieter, es sei denn, dies verstößt gegen Ihre Vereinbarung mit dem Vermieter oder gegen die örtlichen Gesetze, die den Vermieter vor unbefugter Untervermietung schützen.

Ja, es versteht sich, dass der Ersatzmieter im Rahmen des ursprünglichen Mietvertrags gerecht und ansonsten förderfähig sein sollte, ähnlich wie der ursprüngliche Mieter. Das staatliche Recht verbietet die Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters, was gemäß dem obigen Punkt durchaus sinnvoll ist. Die Untervermietung ist jedoch in den meisten Vereinbarungen ebenfalls verboten, und im Allgemeinen wird nur eine Neuzuweisung von Mietverträgen angeboten. Dies scheint jedoch einen Verstoß gegen die Schadensbegrenzungsgesetze gemäß dem konkreten Beispiel in der ursprünglichen Frage zu darstellen.
Ich persönlich könnte darüber streiten, weil ich erwartet hätte, die andere Hälfte für eine Weile bezahlen zu müssen.


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