Frage:
Sind Mietvertragslaufzeiten in der Bay Area bedeutungslos?
cnst
2015-06-01 06:28:59 UTC
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Die Leerstandsquoten in der Bay Area sind die niedrigsten in der Nation, und die Miete steigt viel schneller als die Inflation.

Viele Unternehmenskomplexe verwenden jedoch monatliche Preise, die effektiv festgelegt werden nicht nach der Anzahl der Gesamtmonate, für die Sie den Vertrag unterschreiben, sondern nach dem Data Mining und den Auszugsterminen, z Sowohl bei einem 8-Monats- als auch bei einem 15-Monats-Vertrag kann die monatliche Miete niedriger sein als bei einem 11- oder 12-Monats-Vertrag, und der Gesamtpreis für X + 1 Monate kann ebenso niedrig sein wie für X Monate!

Das Gesetz des US-Bundesstaates Kalifornien schreibt jedoch vor, dass der Vermieter den Schaden mindern muss, wenn der Mieter aus dem Mietvertrag aussteigen möchte. Gleichzeitig haftet der Mieter jedoch weiterhin für die gesamte Mietdauer gemäß dem Vertrag. Wenn der Mieter jedoch vorzeitig ausziehen möchte, wie hoch wäre dann die Chance, dass der Vermieter die neu leere Einheit unter dem aktuellen Marktpreis bewirbt?

Sofern die Mietpreise dies nicht tun Anstieg oder der Markt ist nicht heiß, bedeutet dies nicht, dass einem Mieter in der Bay Area so gut wie garantiert ist, dass seine Gesamtkosten für die vorzeitige Vertragsbeendigung mit einem Apartmentkomplex (lokales Leasingbüro usw.) nicht mehr als etwas sind wie etwa 2 Wochen Miete? Das heißt, dass ein Firmenvermieter mit 9 bis 5 Mitarbeitern vor Ort so gut wie nie in der Lage sein wird, vor einem Gericht in der Bay Area nachzuweisen, dass er die Schäden angemessen gemindert hat, nachdem die Einheit etwa zwei Wochen auf dem Markt war?

Bedeutet dies nicht, dass es wahrscheinlich immer günstiger ist, einen Vertrag für 8 oder 15 Monate zu unterzeichnen, wenn Sie nur einen Platz für 5 oder 6 Monate benötigen (je nachdem, welche zufällige Anzahl von Monaten dies ist) am billigsten pro Monat) stattdessen? Macht dies nicht wiederum die gesamte Vertragslaufzeit etwas sinnlos?

Einer antworten:
#1
+7
chapka
2015-06-01 06:54:29 UTC
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Nein, aus zwei Gründen.

Erstens scheint Ihre Frage davon auszugehen, dass das derzeitige Niveau von (1) Leerstand und (2) Miete auf unbestimmte Zeit unverändert bleibt. Viele Leute dachten, dass 1989, 2000 und 2007, kurz vor den letzten drei Wohnungscrashs in der Bay Area.

Der Zweck eines langfristigen Mietvertrags besteht darin, dem Vermieter Sicherheit zu schaffen. Als Mieter sind Sie für alle Schäden, die Sie durch das Brechen des Mietvertrags verursachen, am Haken. Wie Sie sagen, wird der Komplex im Moment wahrscheinlich ziemlich leicht entschärfen können. Das wird sich ändern, wenn der Markt das nächste Mal zusammenbricht. Wenn Sie den Mietvertrag brechen, spielen Sie, dass es noch 1987 ist ... aber es besteht die Möglichkeit, dass es stattdessen 1989 ist. Wenn ja, sind Sie am Haken, weil der Vermieter eine niedrigere Miete gegen Sicherheit eingetauscht hat.

Zweitens überlegen Sie, was der Vermieter vor Gericht beweisen kann. Dies ist fast nie das Hilfreichste, um in einer solchen Situation zu denken. Wenn Sie an einem Punkt angelangt sind, an dem Ihr Anwalt vor Gericht aufstehen und über die Angemessenheit der Bemühungen des Vermieters streiten muss, haben Sie bereits mehr als zwei Wochen Miete (auch zu Preisen in der Bay Area) für die Bezahlung des Anwalts aufgewendet. Wenn der Vermieter sagt, dass die Miete sechs Wochen gedauert hat und Sie eine Rechnung für sechs Wochen erhalten, ist es für Sie wahrscheinlich am billigsten, sie zu bezahlen.

Aber statistisch gesehen bleiben das Leerstands- und Mietniveau auch unter Verwendung der Daten aus Ihrer eigenen Antwort unverändert. Zweitens [in Kalifornien können Fälle unter 10.000 US-Dollar vor einem Gericht für geringfügige Forderungen behandelt werden, und Anwälte dürfen sich nur vor einem Gericht für geringfügige Forderungen verteidigen, kein Mandant für geringfügige Forderungen kann von einem Anwalt vertreten werden] (http: // www .courts.ca.gov / 1062.htm); Außerdem gibt es keine Garantie dafür, dass der Vermieter des Unternehmens sogar zu einem Gericht geht, um den Schaden einzutreiben, sobald Sie ihm mitteilen, dass er seinen eigenen Schaden nicht gemindert hat.
Es ist Sache des Vermieters, ob er eine geringfügige Forderung oder eine begrenzte Zivilklage für die nicht bezahlte Miete einreicht. (Und ein Firmenvermieter kann nur einen kleinen Schadensfall für weniger als 5000 US-Dollar einreichen.)
Angenommen, der Vermieter stellt Ihnen einen Teil der nicht bezahlten Miete in Rechnung und Sie weigern sich zu zahlen und behaupten, sie hätten den Schaden nicht gemindert. Vielleicht werden sie sich nicht die Mühe machen, Sie zu verklagen, aber es ist sehr wenig Mühe für sie, einer Kreditauskunftei mitzuteilen, dass Sie Ihre Miete nicht bezahlt haben. Das kann auf lange Sicht für Ihr Unternehmen sehr kostspielig sein.


Diese Fragen und Antworten wurden automatisch aus der englischen Sprache übersetzt.Der ursprüngliche Inhalt ist auf stackexchange verfügbar. Wir danken ihm für die cc by-sa 3.0-Lizenz, unter der er vertrieben wird.
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